公開日 2025.12.17 更新日 2026.01.19
不動産売買のフランチャイズ加盟や独立開業を検討されている中で、新たな収益の柱をお探しではないでしょうか？
現在、社会問題となっている空き家の活用は、地域貢献とビジネスチャンスを両立させる有望な市場です。
本記事では、空き家ビジネスの仕組みや多彩な収益モデル、メリット・デメリットを体系的に解説します。
市場の将来性を見極め、収益基盤を築くための参考にしてください。
がっちりマンデーで話題になるベンチャー企業の参入背景
テレビ番組でも頻繁に取り上げられるほど、空き家活用は社会的な注目度が高いビジネス分野へと成長しました。
なぜ今、この市場が急速に拡大しているのかという背景について、以下3つを解説します。
- メディアが注目するほど空き家市場は拡大している
- 法改正により空き家の流通や活用が活発化する
- 社会貢献と収益性を両立できるビジネスとして定着する
詳しく見ていきましょう。
参考資料：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」
メディアが注目するほど空き家市場は拡大している
今後も日本の空き家数は増加の一途をたどると予測されており、不動産業界にとっては無視できない巨大な市場が形成されつつあります。
総務省のデータなどによると、2030年には居住目的のない空き家数が470万戸に達するという推計もあり、既存ストックの活用は国全体の喫緊の課題です。
こうした背景から、テレビや雑誌などのメディアでも空き家再生ベンチャーの特集が組まれ、認知度が飛躍的に向上しました。
新築物件の供給過多が続く中で、安価に取得できる空き家を資源と捉え直す動きは、今後さらに加速していくことは間違いありません。
法改正により空き家の流通や活用が活発化する
2023年の空家対策特別措置法の改正により、所有者が物件を手放す、あるいは活用へ踏み切る動機が強力に形成されました。
倒壊の危険がある特定空き家のみがペナルティの対象でしたが、改正後は管理が不十分な「管理不全空き家」も固定資産税の減額特例解除の対象となりました。
これにより、放置すれば税負担が急増するため、所有者からの相談件数が増加しています。
相続登記の義務化も相まって、これまで市場に出てこなかった物件が流通しやすくなり、事業者にとっては仕入れのチャンスが広がっているといえます。
社会貢献と収益性を両立できるビジネスとして定着する
空き家ビジネスは単なる利益追求だけでなく、地域課題の解決という側面を強く持っています。
放置物件が再生されることで、地域の景観が改善され、治安の維持にもつながるからです。
近隣住民から感謝される事業は、企業の信頼性向上やブランディングにも大きく寄与します。
近年ではSDGsの観点からも注目されており、投資家や金融機関からの評価も高まりつつあります。
社会的な意義を持ちながら収益も確保できる点が、多くの参入者を惹きつけているのが現状です。
【事例紹介】空き家を活用した多彩なビジネスモデル
空き家ビジネスには決まった形がなく、物件の立地や状態に合わせて最適な運用方法を選ぶことが賢明です。
代表的なビジネスモデルとして、以下4つの活用パターンを紹介します。
- 住居や宿泊施設として活用する
- 店舗やオフィスとして活用する
- 地域貢献施設として活用する
- 土地として活用する
自社の強みや地域のニーズに合うものを見つけてください。
住居や宿泊施設として活用する
もっとも一般的で需要が底堅いのが、戸建て賃貸やシェアハウス、民泊といった住居・宿泊系の活用モデルです。
ファミリー層向けの戸建て賃貸は、一度入居すれば長期間の契約が見込めるため、管理の手間が少なく安定した家賃収入が期待できます。
観光地や駅に近いエリアでは、インバウンド需要を取り込んだ民泊施設として運用することで、高い収益性を狙うことも可能です。
とくに古民家の趣を生かした宿泊施設は人気が高く、リノベーションによって物件の価値を大きく向上できるため、多くの事業者が参入しています。
店舗やオフィスとして活用する
建物の個性を生かし、カフェやレストラン、コワーキングスペースなどの商業用途で収益化を図るケースも増えています。
古民家ならではの梁や柱をデザインとして見せることで、新築にはない独特の雰囲気を持つ店舗を作り出せるのが強みです。
リモートワークの普及に伴い、郊外の空き家をサテライトオフィスとして企業に貸し出す需要も生まれています。
コミュニティカフェや創業支援のためのシェアオフィスとして再生すれば、自治体からの支援も得やすく、地域の活性化拠点としても機能するでしょう。
地域貢献施設として活用する
高齢化が進む地域において、空き家を介護施設やグループホーム、高齢者向け住宅として再生するモデルは社会的需要が高いです。
デイサービスや放課後等デイサービスなどの福祉施設への転用は、用途変更の手続きや設備基準のクリアが必要です。
しかし、行政からの補助金や家賃補助を活用しやすいという利点があります。
住宅確保要配慮者を受け入れる「セーフティネット住宅」として登録することで、改修費用の補助を受けつつ、入居者の確保をスムーズに行えます。
そのため、社会貢献と事業安定性を両立させることが可能です。
土地として活用する
建物の老朽化が激しく修繕が困難な場合や、耐震基準を満たすための改修費用が高額になる場合は、解体して土地として活用する方法が有効です。
更地にしたうえで、月極駐車場やコインパーキングとして運用すれば、建物の維持管理の手間や倒壊リスクをなくし、比較的容易に収益を得られます。
立地によっては、バイクガレージやトランクルーム（収納スペース）を設置するビジネスも有力な選択肢です。
建物を解体することで固定資産税の特例からは外れますが、倒壊リスクや維持管理の手間をゼロにし、将来的な売却もしやすくなるというメリットがあります。
空き家ビジネスを始めるメリット
空き家ビジネスを始める事業者や、所有者が得られるおもなメリットは3つあります。
- 安定した収益源を確保できる
- 社会問題の解決に貢献できる
- 税負担を軽減できる
それぞれ見ていきましょう。
安定した収益源を確保できる
新築物件と比較して物件の取得価格を抑えられるため、高い利回りを実現しやすい点がメリットです。
取得価格が安い空き家をリフォームして賃貸に出せば、少ない投資額で家賃収入を得られ、投資回収期間の短縮も可能です。
ただし、老朽化が進んでいる場合は、大規模な修繕が必要となり初期投資が膨らむリスクも伴います。
一度入居者が決まれば毎月定額の収入が入るため、景気の変動を受けにくい安定した収益源となります。
さらに、複数の物件を運用することでリスク分散も可能になり、不動産事業としてのポートフォリオを強化することにもつながるでしょう。
社会問題の解決に貢献できる
放置された空き家は、不法投棄や放火の誘発、害獣の発生など、周辺環境に悪影響を及ぼすリスク要因となりかねません。
ビジネスを通じてこれらの物件を適切に管理・再生することは、地域の治安維持や景観の改善に直結し、近隣住民から感謝される意義深い活動です。
地域に人が戻り、経済活動が生まれることで、過疎化対策やコミュニティの再生にも寄与します。
自社の利益だけでなく、地域社会全体の課題解決に貢献できる点は、企業のブランドイメージ向上や信頼獲得においても大きなプラス材料となります。
税負担を軽減できる
空き家を住宅として活用し続けることは、固定資産税や都市計画税の優遇措置を維持するための有効な手段です。
土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に減額されています。
しかし、特定空き家や管理不全空き家に指定され勧告を受けると、この特例が解除されてしまいます。
ビジネスとして賃貸や宿泊施設などの活用で、適切な管理状態を保てれば、所有者は税金の急増を回避できるでしょう。
この節税効果は、空き家所有者に対して活用を提案する際の強力な説得材料にもなります。
参考資料：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
空き家ビジネスのデメリットと注意点
参入メリットが大きい一方で、空き家ならではのリスクや課題も存在するため、事前の対策が欠かせません。
事業を始める前に把握しておくべき注意点は、以下の3つです。
- 初期投資や維持費がかかる
- 集客や運営に手間がかかる
- 法規制や条例を確認する必要がある
リスクヘッジを十分に行い、堅実な計画を立てましょう。
初期投資や維持費がかかる
空き家は長期間放置されているケースが多く、使用再開にあたっては水回りや屋根、外壁などの大規模な修繕が必要になることが一般的です。
物件取得費は安くても、リノベーション費用が想定以上に膨らみ、トータルの投資額が高額になってしまうケースも少なくありません。
シロアリ被害や雨漏りなど、購入後になって見えない瑕疵（かし）が発覚するリスクもあります。
さらに、事業開始後も建物の老朽化に応じたメンテナンス費用や固定資産税、保険料などのランニングコストが発生するため、余裕を持った資金計画が必須です。
集客や運営に手間がかかる
空き家ビジネスを成功させるためには、リフォームして終わりではなく、継続的に利用者を集めるマーケティング力が求められます。
とくに地方や郊外の物件では、都心部に比べて賃貸需要が限られるため、ターゲットを絞ったリノベーションやWebを活用した積極的な情報発信が必要です。
民泊やシェアハウスを運営する場合は、予約管理や清掃、利用者間のトラブル対応など、一般的な賃貸経営よりも多くの手間がかかります。
これらの業務を自社で行うか、外部に委託するかによって収益性も変わるため、運営体制の構築が重要です。
法規制や条例を確認する必要がある
空き家を店舗や宿泊施設などの特殊な用途に転用する場合、建築基準法や消防法に基づいた設備投資を要することがあります。
たとえば、民泊を行う際は「住宅宿泊事業法」の届出が必要です。
年間営業日数が180日以内に制限されるほか、自治体の条例で営業可能な地域や期間がさらに厳しく規制されている場合もあります。
知らずに事業を始めてしまうと、違法営業として処罰されたり、営業停止に追い込まれたりするリスクがあります。
そのため、事前に管轄の役所や専門家に相談し、法的な要件を満たしているか確認することが欠かせません。
空き家ビジネスを成功させるためのコツ
競争が激化しつつある市場で勝ち抜くためには、単に物件を貸すだけでなく、戦略的な視点を持つことが肝心です。
収益性を高め、事業を成功に導くためのポイントは以下の4つです。
- 田舎ならではの強みを生かす
- 立地や物件の状態に合った事業を選ぶ
- 活用できる補助金や助成金を調べる
- 専門家やフランチャイズの窓口に相談する
これらを活用し、無理のない事業運営を目指してください。
田舎ならではの強みを生かす
地方の空き家は都市部に比べて物件価格が圧倒的に安く、広い敷地や豊かな自然環境を確保できるメリットがあります。
この特性を生かし、田舎暮らしや二拠点生活を希望する層をターゲットにした「農園付き住宅」や「ドッグラン付き貸家」などを企画すると効果的です。
古民家の梁や土間などの歴史的な価値は、新築では再現できない強力な差別化要素になります。
不便さを逆手に取り、静かな環境で過ごせるワーケーション施設として打ち出すなど、田舎独自の魅力を訴求しましょう。
立地や物件の状態に合った事業を選ぶ
どれほど魅力的なリノベーションを行っても、そのエリアに需要がなければビジネスとして成立しません。
駅からの距離や周辺の競合施設、人口動態などを綿密に調査し、その場所に最適な活用方法を選定することが重要です。
たとえば、学生が多い街ならシェアハウス、観光地なら民泊、住宅街なら駐車場や高齢者施設といったように、立地特性とビジネスモデルをマッチさせる必要があります。
建物の劣化が激しい場合は無理に修繕せず、解体して土地活用に切り替えるなど、物件の状態に応じた柔軟な判断が求められます。
活用できる補助金や助成金を調べる
国や自治体は空き家対策に力を入れており、改修費や解体費、除去費に対するさまざまな補助金制度を設けています。
たとえば、耐震補強工事への助成や、特定エリアでの開業支援金などがあります。
これらをうまく活用できれば、初期投資を大幅に圧縮し、回収期間を短縮することが可能です。
ただし、申請には期限や条件があるため、物件取得や工事契約の前に必ず確認しましょう。
情報の有無が最終的な収益に大きく影響します。
参考資料：国土交通省「補助金・支援制度について – 強い家 ～大地震に備える耐震改修」
専門家やフランチャイズの窓口に相談する
空き家ビジネスには不動産だけでなく、建築や法律、税務・マーケティングなど、幅広い知識が求められます。
すべてのノウハウを自社だけで賄うのが難しい場合は、専門家の力を借りるのが賢明な判断です。
空き家活用を専門とするコンサルタントや、実績豊富な工務店に相談することで、現実的で精度の高い事業計画を立てられます。
運営ノウハウや集客の仕組みを提供するフランチャイズに加盟するのも1つの選択肢です。失敗のリスクを減らし、スムーズに事業を軌道に乗せられます。
まとめ：空き家ビジネスを成功に導く第一歩を踏み出そう
空き家ビジネスの成功には、専門的なノウハウと効率的な運営体制が不可欠です。
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