不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法｜速算式・早見表・2024年改定まで徹底解説

不動産売買で避けて通れない費用のひとつが「仲介手数料」です。
初めての不動産取引では、「いくらかかるのか」「いつ払うのか」「値引きはできるのか」と不安を感じる方も多いでしょう。

仲介手数料は法律によって上限額が決まっており、売却価格や購入価格をもとに計算できます。
また、2024年7月には制度改正が行われ、800万円以下の物件の取り扱いが変わりました。

この記事では、仲介手数料の計算方法・速算式・早見表から、2024年7月の改定内容、支払いのタイミングまでを解説します。
仲介手数料以外の諸費用・媒介契約の種類についても、売主・買主の双方に向けてわかりやすくまとめています。

不動産売買における仲介手数料とは

仲介手数料の定義と仕組み

仲介手数料とは、不動産会社（仲介業者）が売買取引を仲立ちし、契約を成立させたことに対して支払う「成功報酬」です。
不動産を売却する場合は、買主を見つけてくれた不動産会社に対して手数料を支払います。

不動産を購入する場合は、希望に合う物件を紹介し、契約まで導いた不動産会社に対して手数料を支払います。
成功報酬型であるため、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
査定依頼や内覧の案内だけでは手数料はかかりません。

不動産会社が提供する仲介業務には、物件情報の収集・提供（レインズ登録やチラシ・ウェブ広告による集客）や内覧対応、価格交渉のサポートが含まれます。
加えて、宅地建物取引士による重要事項説明書の作成・説明、売買契約書の作成、引渡しまでの登記・ローン手続きとの連携も担います。

仲介手数料は、これらのサービスすべてに対する対価です。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって定められており、法律で決められた上限を超えた手数料を請求することは違法です。

違反した不動産会社は、行政処分（業務停止命令・業務改善命令など）の対象となります。

関連記事：不動産仲介業とは？仲介手数料や業務の流れを解説

売主・買主どちらが支払うのか

仲介手数料は、売主と買主の双方が、それぞれ取引に関わった不動産会社に対して支払うのが一般的です。
売主は売却の媒介を依頼した不動産会社に支払い、買主は物件の紹介・契約手続きを担当した不動産会社に支払います。
同一の不動産会社が売主・買主の両方を仲介する「両手取引」の場合、その会社は売主・買主の双方から仲介手数料を受領する仕組みです。

一方、売主側と買主側で異なる不動産会社が担当する「片手取引」の場合は、各社がそれぞれ依頼主から手数料を受け取ります。
どちらのケースも、個々の依頼主が支払う手数料の上限額は変わりません。

なお、不動産会社は査定費用・売却相談費用を別途請求することは原則できません。
査定は無料で行うのが業界の慣習であり、媒介契約を結ばない段階での費用発生には注意が必要です。

関連記事：売買仲介の業務内容や始めるメリット・注意点を徹底解説

不動産売買の仲介手数料の上限額と計算方法

以下では、不動産売買の仲介手数料の上限額とその計算方法について、詳しく解説します。

3段階の計算式と法的根拠

不動産売買の仲介手数料は、宅建業法の規定に基づき、売買価格（物件価格）に応じて上限額が決まります。
2026年5月時点での計算式は次のとおりです。

この計算式は「3段階方式」とも呼ばれ、売買価格の全額に同一の料率をかけるのではなく、価格帯ごとに分けて計算します。
たとえば3,000万円の物件では、次のように計算します。

• 200万円 × 5% ＝ 10万円
• 200万円 × 4% ＝ 8万円（200万円超〜400万円以下の部分）
• 2,600万円 × 3% ＝ 78万円（400万円超の部分）
• 合計（税別）：10万円 ＋ 8万円 ＋ 78万円 ＝ 96万円
• 消費税10%を加算した税込み金額：96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円

消費税は別途加算されるため、最終的な支払い額は税込み金額になります。
不動産会社から提示される仲介手数料の見積もりが税別か税込みかを確認しておきたい点です。

速算式を使えばかんたんに計算できる

売買価格が400万円を超える物件であれば、次の「速算式」を使うと計算が簡単です。

【速算式（税別）】
仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円

消費税（10%）を含めた税込みの計算式は次のとおりです。

【速算式（税込み）】
仲介手数料の上限 ＝（売買価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1

「売買価格×3%＋6万円」という速算式が成り立つ理由は、3段階の計算式を整理すると代数的に同じ結果になるためです。
400万円を超える物件ではほとんどの場合にこの速算式が使えるため、押さえておくとよいでしょう。

例として、3,000万円の物件を売却した場合を計算してみます。
（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円
3,000万円の物件では最大105万6,000円が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の上限額早見表

よく取引される価格帯の仲介手数料上限額をまとめました。
資金計画の目安としてご活用ください。

• 上記は速算式「（売買価格×3%＋6万円）×1.1」による上限額です。
• 売買価格が400万円以下の場合は3段階方式が適用されるため、速算式の数値と異なります。
• 2026年5月時点の情報です。

仲介手数料の上限額は、売主・買主それぞれが支払う金額の上限です。
たとえば3,000万円の物件では、売主が最大105万6,000円、買主が最大105万6,000円を支払います。
売主と買主の双方の手数料を合計すると、不動産会社全体では最大211万2,000円の収益になります。

なお、9,000万円では303万6,000円、1億円では336万6,000円が上限の目安です。

2024年7月改定｜800万円以下の物件は特例で上限33万円（税込）に

以下では、改定の背景や目的、改定後の具体的な計算と注意点を見ていきましょう。

改定の背景と目的

2024年7月1日、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」に関する規定が改正されました。
この改正の背景には、日本全国で深刻化する空き家問題があります。

空き家は築年数の経過とともに老朽化が進むため、放置されると防犯・防災上のリスクが顕在化しやすい問題です。
また、景観を損なったり、周辺の地価に悪影響を与えたりする問題も指摘されています。

国として空き家・空き地の流通を促進し、住宅ストックの有効活用を図るための措置として、今回の制度改正が行われました。
低価格帯の物件（特に地方の空き家や古い一戸建て）は、仲介手数料の絶対額が小さいため、不動産会社にとって採算が取りにくい取引です。

改定によって低価格帯の物件でも一定の収益が見込めるようになり、不動産会社が積極的に取り扱いやすい環境が整いました。

改定後の具体的な計算と注意点

改定前後の主な変更点をまとめると、次のとおりです。

たとえば500万円の物件の場合を比べてみます。
速算式による通常の上限は（500万円×3%＋6万円）×1.1＝23万1,000円ですが、特例を適用すれば最大33万円（税込）まで受領が可能です。
売主・買主の双方からそれぞれ33万円ずつ受領できるため、両手取引では合計66万円になります。

ただし、特例によって通常の料率を超える報酬を受け取る場合は、媒介契約の締結時に依頼者への説明と同意取得が義務づけられています。
事前の説明なしに特例を適用することはできません。

依頼者として特例が適用される場合は、仲介手数料の根拠について事前に説明を求めておくと安心です。

仲介手数料を支払うタイミング

ここではでは、仲介手数料を支払うタイミングについて、詳しく確認していきましょう。

売買契約締結時と引渡し時の2回払いが一般的

不動産売買の仲介手数料は、一般的に次の2つのタイミングで支払います。

分割払いの割合は法律で定められているわけではなく、不動産会社や媒介契約の内容によって異なります。
「引渡し時に全額支払い」とする会社もあるため、契約前に確かめておきたいところです。

仲介手数料は現金払いが基本ですが、振込対応を行う会社もあります。
クレジットカードや分割払いに対応している会社はごく少数のため、資金計画の段階で現金の準備を整えておくことが欠かせません。

特に売却の場合、引渡し日には残代金・仲介手数料・登記費用など複数の支払いが重なるため、資金繰りに注意が必要です。

仲介手数料を支払わなくてよいケース

次のようなケースでは、仲介手数料を支払わなくてよい場合があります。

【売買契約が成立しなかった場合】
仲介手数料は成功報酬です。
売買契約が成立しなければ、支払い義務は原則として生じません。

ただし、売主の事情（ローン特約なしの解約・手付解除など）による契約解除の場合、不動産会社が実費（広告費・現地案内の交通費など）を請求できるケースがあります。
媒介契約書に実費精算の条項が含まれている場合は、事前に内容を確認しておくと安心です。

【ローン特約による契約解除】
購入者が住宅ローンの審査に通らず、ローン特約（融資特約）によって契約が解除になった場合は、原則として仲介手数料は発生しません。
これは不可抗力による解除のため、依頼者への費用負担は認められていません。

【自然災害等による物件の滅失】
引渡し前に地震や火災など不可抗力によって物件が滅失・毀損した場合、売買契約が解除されれば仲介手数料も発生しません。

【買取を利用する場合】
不動産会社に物件を直接買い取ってもらう「買取」の場合、仲介が発生しないため仲介手数料はかかりません。
ただし、買取価格は市場価格より低くなる傾向があります。

仲介手数料以外にかかる諸費用

不動産売買では、仲介手数料以外にも諸費用がかかります。
あらかじめ把握して資金計画に組み込んでおくことが欠かせません。

売却時にかかる主な費用

売却時には仲介手数料以外にも、印紙税（売買契約書への収入印紙代）など複数の費用が発生します。
住宅ローン残債がある場合は、抵当権抹消登記の費用（登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬1〜3万円程度）も必要です。

譲渡所得税は、売却価格から取得費・譲渡費用（仲介手数料なども含む）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
なお、譲渡所得税は保有期間によって税率が変わり、5年以下の短期譲渡所得は39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%と区分される仕組みです。

マイホームの売却では「3,000万円の特別控除の特例」などの軽減措置が活用可能です。
譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士や税務署への相談をお勧めします。

購入時にかかる主な費用

不動産購入の諸費用（仲介手数料を含む）は物件価格の3〜8%程度が目安です。
5,000万円の物件であれば150〜400万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。

住宅ローンは物件価格のみが融資対象で、諸費用は自己資金でまかなうケースが多いため、資金計画では諸費用分を別途確保することをお勧めします。
たとえば4,000万円の物件を住宅ローンで購入した場合、仲介手数料の上限（税込）は138万6,000円です。

これに登録免許税（所有権移転・抵当権設定の合計15〜25万円）と司法書士報酬（5〜10万円）も加わります。
住宅ローン事務手数料を合わせると、諸費用は200万円を超えることもあります。

購入を検討する段階で不動産会社や金融機関に諸費用の概算見積もりを依頼し、必要な自己資金の目安を把握しておくと安心です。

仲介手数料は値引き交渉できるのか

以下では、値引き交渉の可否や注意点を見ていきましょう。

値引き交渉の可否と注意点

仲介手数料は「上限額」が法律で定められていますが、下限は定められていません。
そのため、値引き交渉は理論上可能です。

ただし、値引き交渉にはリスクも伴います。
仲介手数料は不動産会社にとって主要な収益源であり、値引きを受け入れると、担当者のモチベーションや対応の質が下がりかねません。

売主の立場では、購入者の集客・内覧対応・価格交渉といった営業活動に力が入らなくなり、物件の売却期間が延びてしまうリスクもあります。
特に高額物件や人気エリアの物件であれば、仲介手数料の多少の値引きよりも、高く・早く売れる不動産会社に依頼するほうが有利です。

最終的な手取り額が大きくなるケースが多く見られます。
「仲介手数料の安さ」だけで不動産会社を選ぶのではなく、担当者の専門知識・過去の実績・エリアの販売力などを総合的に判断するのがおすすめです。

仲介手数料なしで取引するには

仲介手数料を支払わずに不動産売買を行う主な方法は次の2つです。

【買取を利用する】
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
仲介を介さないため仲介手数料はかかりませんが、買取価格は市場価格の60〜80%程度になることが多く、最終的な手取り額が下がる可能性があります。

売却のスピードを優先したい場合や、リフォームせずにそのまま手放したい場合には有効な選択肢です。

【個人間売買を行う】
売主と買主が直接交渉・契約する方法です。
仲介手数料はかかりませんが、重要事項説明書の作成など専門的な手続きは宅地建物取引士に依頼する必要があり、完全にコストゼロにはなりません。

契約内容をめぐるトラブルリスクも高まるため、信頼できる士業（弁護士・司法書士など）のサポートを得ることを強く推奨します。

媒介契約の種類と信頼できる仲介会社の選び方

ここでは、媒介契約の種類と信頼できる仲介会社の選び方を確認していきましょう。

3種類の媒介契約の特徴

不動産の売却を依頼する際は、不動産会社との間で「媒介契約」を締結します。
媒介契約には次の3種類があり、それぞれに特徴と制約があります。

• レインズ登録期限の「営業日」には、不動産会社の休業日（土日祝など）はカウントされません。

専任系の契約（専属専任・専任）は1社に絞って依頼するぶん、不動産会社が積極的に動きやすいメリットがあります。

特に「専属専任媒介契約」は業務報告が最も頻繁に行われるため、売却活動の進捗を把握しやすい点が魅力です。
一般媒介契約は複数社に依頼できますが、各社にとって「他社が決めてしまえば自分の報酬はゼロ」という状況になるため、優先的に動いてもらいにくい面もあります。

どの媒介契約を選ぶかは、物件の特性や売却の優先事項に合わせて判断するのがポイントです。
築浅・駅近など需要が高い物件では、一般媒介で複数社に競争させる方法も有効です。

地方物件や築古物件では、1社が責任を持って動く専任媒介・専属専任媒介のほうが早期売却につながりやすい傾向があります。
初めての売却で不安を感じる方には、業務報告の頻度が最も高い専属専任媒介を選ぶと進捗を把握しやすくなります。

囲い込み問題への注意

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から依頼を受けた物件で「両手取引」の手数料を狙い、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。
囲い込みが行われると、売主は本来より早く・高く売れた機会を失います。

具体的な確認方法として、売却依頼後にレインズへの登録が適切に行われているかチェックすることが有効です。
また、「他の不動産会社からの問い合わせ状況を教えてほしい」と担当者に確認することも抑止力になります。

定期的に売却活動の報告を求め、集客状況や問い合わせ数を把握することをお勧めします。

関連記事：不動産業の法律と注意点｜違反行為・契約トラブルの防止策を解説

信頼できる仲介会社の選び方

仲介会社を選ぶ際は、地域での売買実績、担当者の宅地建物取引士資格、仲介手数料と追加費用に関する説明の明確さを確認しておきましょう。
加えて、媒介契約後のサポート体制（業務報告の頻度・連絡方法）や、周辺類似物件の相場をデータに基づいて説明できるかも重要な判断材料です。

不動産売買は大きな資産を動かす重要な取引にあたります。
仲介手数料の金額だけでなく、「信頼できるパートナーを選ぶ」ことが取引を成功させる上で最も重要な判断です。

不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問

以下では、不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問に答えていきます。

仲介手数料はいつ払う必要がありますか？

一般的に、売買契約締結時に約半額、不動産の引渡し時に残り約半額を支払います。
支払い時期や割合は媒介契約の内容によって異なります。
「引渡し時に全額」とする会社もあるため、契約前に確かめておきたい場面です。

契約が成立しなかった場合、仲介手数料はかかりますか？

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ支払い義務は原則として生じません。
ただし、依頼者の事情による契約解除（手付解除・ローン特約なしの解除など）の場合、不動産会社が広告費などの実費相当額を請求できるケースがあります。
媒介契約書の内容は事前に確認しておくと安心です。

仲介手数料の領収書はもらえますか？

仲介手数料を支払った際は、領収書の発行を求めておくと安心です。
不動産売却の場合、仲介手数料は「譲渡費用」として譲渡所得の計算に算入できるため、確定申告時に必要になります。
紛失しないよう大切に保管してください。

消費税はかかりますか？

消費税はかかります。
仲介手数料は消費税の課税対象です。

速算式で算出した金額（税別）に消費税10%を加算した金額が最終的な支払い額になります。
不動産会社からの見積もりが税別で示されている場合は、10%の上乗せを忘れないように気をつけたいところです。

仲介手数料の相場はどのくらいですか？

多くの不動産会社は法律で定められた上限額をそのまま請求しており、これが実質的な「相場」となっています。
つまり、3,000万円の物件なら105万6,000円（税込）が相場です。

一部の会社では「仲介手数料半額」「無料」などのサービスを打ち出していますが、その場合は別途費用が発生したり、サービスの質が異なったりする場合があります。
安さだけで判断せず、総合的なサービス内容を確認することをお勧めします。

まとめ

不動産売買の仲介手数料は、売買価格（400万円超）に対して「速算式（売買価格×3%＋6万円）×1.1」で求めた金額が上限です。
2024年7月の改定により、800万円以下の物件については特例として売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円（税込）まで受領できるようになりました。

仲介手数料は「上限額」が法律で決まっているため、事前に計算して資金計画に組み込むことができます。
支払いのタイミング・諸費用の種類・媒介契約の選び方を正しく理解することで、不動産取引をスムーズに進められます。
不動産売買を成功させるためには、信頼できる仲介会社の選択が何より重要です。

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