公開日 2026.09.04　更新日 2026.09.04

事業承継における不動産の活用法とは？節税対策と成功のポイントを解説

事業承継では、自社株や事業用不動産の評価だけでなく、納税資金や借入金の返済計画まで一体で考えることが欠かせません。
不動産は事業拠点や収益源として経営を支える一方、取得時期、名義、利用状況によって税務上の評価や承継後の負担が変わります。

また、制度ごとに対象者や適用要件が異なるため、節税効果だけを見て進めると、計画にずれが生じかねません。
税制や資金繰りの条件を整理し、自社に合う承継計画を考える際の判断材料としてお役立てください。

事業承継における不動産の役割と基礎知識

事業承継における不動産は、工場や店舗などの事業基盤であると同時に、賃料収入を生む資産として承継後の経営を支えます。
また、自社株の評価や相続税・贈与税の計算では、不動産の取得時期、所有名義、利用状況、借入金の残高などを個別に確認する必要があります。

さらに、固定資産税や修繕費、返済負担、売却可能性まで確認しなければ、後継者の資金繰りを圧迫しかねません。
そのため、承継前には不動産の権利関係と収益性を整理し、自社株や納税資金を含む全体像を把握しましょう。

不動産を活用した事業承継対策の具体的な手法

不動産を活用した事業承継対策には、資産の組み替え、保有不動産の評価確認、各種税制や生命保険の活用があります。
ただし、制度ごとに対象者や適用期限が異なるため、節税効果だけで判断するのは適切ではありません。
以下では、不動産を活用した事業承継対策の具体的な手法について、仕組みと注意点を詳しく確認していきましょう。

事業承継前に不動産を購入して自社株評価を下げる

事業承継前に会社が不動産を購入すると、純資産価額方式などで非上場株式を評価する際、資産構成の変化が自社株評価に影響する場合があります。
ただし、現金を不動産へ替えるだけで、評価額が下がるとは限りません。
評価会社が課税時期前 3 年以内に取得または新築した土地等や家屋等は、純資産価額を計算する際、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価されます。

また、借入金の増加は返済負担や利息を生み、空室や修繕費、固定資産税も承継後の資金繰りを圧迫しかねません。
そのため、事業上の必要性や収益性、将来の売却方針を整理し、複数のシナリオで株価と資金収支を試算したうえで判断しましょう。

保有不動産の評価額を見直す

保有不動産の相続税評価は、土地では路線価方式または倍率方式、家屋では固定資産税評価額を基に計算するのが一般的です。
特に、土地の形状や接道状況、賃貸状況、借地権などが適切に反映されていない場合、評価額が実態と合わないことがあります。

また、登記面積と実測面積に差がある場合や、権利関係が複雑な場合は、評価資料をそろえて確認することが欠かせません。
税務評価は税理士、時価の鑑定は不動産鑑定士、境界や実測は土地家屋調査士が主な相談先です。
そのため、専門分野に応じて依頼先を分け、評価根拠や現地調査の記録を保存しましょう。

小規模宅地等の特例を適用する

小規模宅地等の特例は、相続または遺贈で取得した宅地等が一定の要件を満たす場合に、相続税評価額を減額できる制度です。
特定事業用宅地等では、400 平方メートルまでの部分について 80％の減額が認められます。

一方で、対象は土地または土地上の権利であり、建物自体の評価額を 80％下げる制度ではありません。
生前贈与で取得した宅地等は、原則として特例の対象外です。
また、取得者による事業や保有の継続に加え、相続税の申告期限までの分割状況や必要書類の提出も適用可否に関わります。
そのため、相続開始前から事業形態や土地の名義、承継後の利用計画を確認しておきましょう。

少額減価償却資産の特例を活用する

中小企業者等の少額減価償却資産の特例は、一定の青色申告法人などが対象資産を取得して事業に使用した場合、1 事業年度の上限額まで取得費を損金算入できる制度です。
2026 年度税制改正後は、原則として取得価額 40 万円未満の減価償却資産が対象で、1 事業年度の損金算入限度額は合計 300 万円です。
なお、不動産そのものの取得費ではなく、器具備品や機械装置、ソフトウェアなどが主な対象となります。
貸付けの用に供する資産は対象外となる場合があり、同一資産についてほかの特別償却や税額控除と重複して適用することもできません。

また、対象者、取得価額、適用期限などの要件は税制改正によって変わることがあります。
そのため、事業承継対策へ組み込む際は、取得日や事業供用日、申告手続きを確認し、資産台帳も整備しましょう。

中小企業投資促進税制を利用する

中小企業投資促進税制は、中小企業者等が対象となる新品の機械装置や一定のソフトウェア、貨物自動車などを取得して事業に使用した場合、特別償却または税額控除を選べる制度です。
ただし、土地や一般的な建物の取得費を一括で経費にする制度ではありません。
特に、貸付用設備や中古設備などを取得する場合は、対象外となります。

また、適用条件は対象業種や取得価額、事業に使用した時期などによって異なり、税額控除には上限も設けられています。
したがって、設備の契約前に対象可否と必要書類を確認し、承継後の設備投資計画や資金繰りと合わせて検討しましょう。

生命保険を組み合わせた対策

不動産は現金化までに時間がかかるため、生命保険を納税資金や当面の運転資金の確保に組み合わせる方法があります。
個人契約では、被相続人が被保険者であり、かつ保険料を負担し、相続人が死亡保険金を受け取る場合、500 万円に法定相続人の数を掛けた金額までが非課税です。

一方で、相続人以外が受け取る死亡保険金には、この非課税枠が適用されません。
被保険者、保険料負担者、受取人の関係によっては、所得税や贈与税の対象になる可能性があります。
また、法人契約では保険料の経理処理や保険金の課税関係も変わります。
そのため、必要保障額と契約関係を整理し、資金需要との整合性を確かめましょう。

非課税財産を生前に購入する際の注意点

墓地や墓石、日常礼拝に使用する仏壇や仏具などは、一定の要件を満たす場合に相続税の非課税財産となります。
ただし、骨とう的価値がある物や投資・転売を目的とする物、商品として保有する物は非課税の対象ではありません。
生前に購入する場合は、生活上や祭祀上の必要性を踏まえ、事業資金や納税資金を圧迫しない範囲で検討することが大切です。

また、この方法は事業用不動産や自社株を後継者へ移す手法ではなく、事業承継対策の中心にはなりません。
そのため、購入目的や支払記録、保管状況を明確にし、相続人にも内容を共有して認識の違いを防ぎましょう。

不動産を用いた事業承継の成功事例

以下は、制度の仕組みを理解するための想定ケースです。
特定企業の実例ではなく、実際の効果は会社の評価方法、物件の利用状況、後継者の資金計画によって変わります。
ここでは、資産の組み替え、遊休不動産の収益化、事業用宅地の特例という 3 つの例を確認していきましょう。

本社ビルや事務所を購入して評価額を圧縮したケース

会社が本社ビルや事務所を購入すると、資産構成が変わり、非上場株式の評価額へ影響するケースがあります。
なお、購入額と相続税評価額の差が、そのまま株価の圧縮につながるとは限りません。
なぜなら、評価会社が課税時期前 3 年以内に取得または新築した土地等や家屋等には、純資産価額の計算上、特別な評価ルールがあるためです。
対象となる不動産は、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価されます。

また、借入金の返済、修繕費、固定資産税も発生します。
そのため、購入と賃借を比較し、事業上の必要性や承継時期に加え、将来の売却時に生じる税負担まで含めて判断することが大切です。

遊休不動産を収益化し承継・納税資金を確保したケース

使用していない土地や建物を賃貸物件、駐車場、事業拠点へ転用すると、承継後の資金源を確保できるケースがあります。
継続的な収入を得られれば、納税資金や借入金返済の準備にも役立つでしょう。

一方で、収益化によって市場価値が必ず上がるわけではなく、空室、修繕、管理委託、設備投資、用途変更に伴う費用も生じます。
特に、周辺需要や法令上の用途制限を調べずに進めると、想定した収支を確保できない可能性があります。
そのうえで、複数の活用案について収支や撤退条件を比較し、承継後に管理を担う体制まで整えてから実行しましょう。

事業用宅地の相続で税負担を抑えたケース

被相続人の事業に使用されていた宅地等を後継者が取得し、一定の要件を満たす場合、小規模宅地等の特例を活用できます。
この特例では、特定事業用宅地等に該当すれば、400 平方メートルまで評価額を 80％減額できるケースがあります。
たとえば、対象部分の評価額が 1 億円であれば、減額後の評価額は 2,000 万円です。

一方で、相続開始前 3 年以内に新たに事業の用に供された宅地等は、一定規模以上の事業に用いられていた場合を除き、特例の対象外となります。
事業と宅地の保有を継続する要件や申告期限も確認し、申告書へ必要書類を添付することが求められます。
そのため、ほかの宅地との併用関係まで含め、適用条件を事前に確認しましょう。

事業承継で不動産を活用する 4 つのメリット

事業承継で不動産を活用すると、自社株評価、納税資金、収益基盤、M&A などに影響します。
一方で、換金性の低さや借入金、管理費も見落とせません。
以下では、事業承継で不動産を活用する 4 つのメリットを、条件や限界とあわせて確認していきましょう。

自社株評価の引き下げによる相続税・贈与税の軽減

会社が保有する不動産は、非上場株式の純資産価額を計算する際の構成要素です。
現預金を不動産へ組み替えると、自社株評価に影響する可能性があります。

ただし、不動産を購入するだけでは、相続税や贈与税が必ず軽減されるわけではありません。
なぜなら、評価会社が課税時期前 3 年以内に取得または新築した土地等や家屋等は、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価され、収益性や借入金も株価に関係するためです。
特に、返済負担、管理費、売却可能性を見落とした場合、資金繰りが悪化します。
そのため、対策前後の株価と資金繰りを試算し、税務上の取扱いも含めて判断しましょう。

収益不動産の取得で財務基盤を強化できる

収益不動産から安定した賃料を得られれば、本業の売上が変動した場合の資金源や、承継後の借入金返済に活用できます。
将来売却できれば、追加の資金を確保する手段にもなるでしょう。

一方で、賃料収入は保証されず、空室、滞納、修繕、管理費、金利上昇、価格下落などのリスクがあります。
表面利回りだけで取得を決めると、実際の収支が想定を下回る可能性も否定できません。
そのため、実質収支、借入条件、修繕計画を十分に確認しましょう。
保険の加入条件や災害への備えも含め、本業の運転資金を圧迫しない範囲で取得することが大切です。

会社ごとの売却・M&A で廃業コストを削減できる

後継者がいない会社でも、株式譲渡などの M&A によって承継できれば、廃業手続きを避けられる可能性があります。
不動産、契約、従業員を含む事業も継続できるでしょう。

ただし、会社ごとの売却で、資産や負債が問題なく引き継がれるとは限りません。
なぜなら、買い手によるデューデリジェンスに加え、契約内容によっては金融機関や賃貸人などの同意を求められる場合もあるためです。
特に、保証債務や不要不動産が残っていると、売却価格や取引条件へ影響します。
そのため、税金、保証債務、不動産の扱い、従業員への説明時期を整理し、廃業した場合との費用差まで比較しましょう。

後継者への円滑な資産移転が実現しやすい

不動産は所在地や権利関係を登記で確認でき、所有形態に応じて遺言、贈与、会社分割などの承継手法を検討できます。
後継者へ事業用不動産を集中させる場合は、事業に必要な資産をまとめて移転しやすいでしょう。

一方で、一つの土地や建物を複数人で共有すると、売却や改修の意思決定が難しくなり、現金より分割しにくくなります。
ほかの相続人の遺留分や代償金を考慮しなければ、承継後のトラブルにつながる可能性も否定できません。
そのため、資産一覧、権利関係、担保、利用契約を整理することが大切です。
遺言や株式の承継計画と整合させ、共有を避ける設計も検討しましょう。

不動産を活用した事業承継で押さえておきたい注意点

不動産を活用した事業承継では、価格変動や税務評価、納税資金、借入金など、計画段階で確認すべき論点が複数あります。
また、一つの効果だけを重視すると、承継後の経営や資金繰りに影響しかねません。
以下では、不動産を活用する際の主な注意点を詳しく確認していきましょう。

不動産価格の下落による資産価値低下のリスク

不動産価格は、景気や人口動態、金利、周辺開発、建物の劣化などによって変動します。
また、節税や収益化を目的に取得しても、売却価格の下落に加え、空室の増加や修繕費の負担で収支が悪化しかねません。
特に、需要が限られる地域や特殊用途の物件は、買い手が見つかりにくく、売却まで長期間を要する可能性があります。

そのため、取得前に賃貸需要、災害リスク、法令上の制限を調べ、価格下落や金利上昇も織り込んだ収支計画を作成してみてください。
保有期間ごとの採算と売却方法まで確認すると、資産価値の変動に備えやすいでしょう。

課税時期前 3 年以内に取得・新築した不動産の評価に注意する

課税時期前 3 年以内に取得または新築した不動産を通常の取引価額で評価する取扱いは、すべての相続不動産へ一律に適用されるものではありません。
非上場株式を純資産価額方式で評価する際、評価会社が課税時期前 3 年以内に取得または新築した土地等や家屋等は、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価されます。

そのため、承継直前に不動産を購入しても、自社株の評価額を下げる効果が限られる場合があります。
取得時期だけで結論を出さず、会社規模や株主区分を踏まえて税理士へ株価計算を依頼し、評価資料も早めに整えておきましょう。

相続税・贈与税など税負担が発生するケース

個人が不動産を相続すると、原則として相続税の課税価格に算入され、生前贈与で取得する場合は贈与税が課される可能性があります。
また、名義変更に伴う登録免許税や、取得方法によっては不動産取得税の負担も確認が欠かせません。

一方で、不動産は現金のように一部だけを換金しにくく、税額が確定しても納税資金を確保できない場合があります。
そのため、評価額や基礎控除、特例の適用可否を事前に試算し、現預金、保険、借入れ、売却などの資金調達方法を承継計画へ組み込みましょう。
あわせて、納付期限から逆算して資金を準備することが大切です。

借入金が後継者へそのまま引き継がれるとは限らない

借入金の扱いは、不動産の名義や事業の承継方法によって分けて考える必要があります。
会社名義の借入れは、株式が後継者へ承継されても会社の債務として残るため、後継者が当然に個人債務を負うとは限りません。

一方で、個人事業の債務は相続の対象となるのが原則であり、連帯保証や担保の変更には金融機関との協議が大切です。
また、財務制限条項や期限の利益に関する条件が承継へ影響する可能性もあります。
そのため、契約書、保証、担保、返済条件を確認し、金融機関と承継後の返済計画や個人保証の解除条件を話し合っておきましょう。

税理士や不動産の専門家への相談が不可欠

事業承継で不動産を扱う際は、税務、法務、資産評価、融資、建物管理に関する横断的な検討が欠かせません。
また、税理士だけで判断せず、内容に応じて弁護士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、金融機関、M&A 支援機関などと連携すると安心です。

ただし、専門家へ依頼しても、節税効果や承継の成功が保証されるわけではありません。
そのうえで、提案の前提、報酬、利益相反、想定されるリスクを確認し、複数案の税額と資金繰りを比較してみてください。
最終的には、経営目的や承継後の事業計画に合う方法を経営者が選びましょう。

事業承継と不動産活用に関するよくある質問

事業承継と不動産活用を検討すると、対策を始める時期や自社株への影響、税制の併用、M&A、補助金など、実務上の疑問が生じます。
また、制度の改正や会社の状況によって結論は変わります。
ここでは、事業承継と不動産活用に関する主な質問を順に確認していきましょう。

事業承継対策として不動産を活用する最適なタイミングはいつですか？

不動産活用は、後継者候補と承継方針が見えた段階で早めに検討するのがおすすめです。
ただし、承継直前の購入は資金繰りや自社株評価に影響する場合があります。
そのため、後継者の意思、返済計画、税制の期限を確認し、家族への説明時期も含めて、購入・賃借・売却を比較した複数年の計画を立てましょう。

自社株の株価対策に不動産は有効ですか？

不動産は自社株の評価額に影響しますが、株価対策として常に有効とは限りません。
なぜなら、評価方式や会社規模によって効果が異なり、評価会社が課税時期前 3 年以内に取得または新築した土地等や家屋等は、純資産価額の計算上、通常の取引価額に相当する金額で評価されるためです。
また、借入金の返済負担や売却後の資金需要も含め、購入前に税額と資金繰りを試算しましょう。

事業承継税制と不動産の特例は併用できますか？

法人版事業承継税制は非上場株式等、小規模宅地等の特例は宅地等を対象とするため、要件を満たせば併用できる場合があります。
一方で、個人版事業承継税制には適用制限があります。

特定事業用宅地等について小規模宅地等の特例を適用する人がいる場合、その被相続人から相続または遺贈により財産を取得した人は、原則として個人版事業承継税制の適用を受けられません。
そのため、土地の用途や名義、取得者を整理し、各制度の要件と申告期限を税理士へ確認しましょう。

不動産会社の M&A や事業承継の最近の動向を教えてください

中小企業の M&A は増加傾向にあり、親族内承継や従業員承継に加えて、第三者承継も一般的な選択肢になりつつあります。
近年は、M&A 支援の質や取引の透明性を高める取り組みに加え、M&A 成立後の統合作業である PMI の重要性も高まっています。

不動産会社では、管理物件や従業員、取引先との関係を維持できる可能性がある一方、簿外債務、預り金、契約内容、保有不動産の含み損益が取引条件へ影響します。
そのため、情報管理に配慮しながら、早めに企業価値と課題を確認しましょう。

事業承継補助金は不動産関連の費用にも使えますか？

事業承継・M&A 補助金では、公募枠によって店舗・事務所の工事費、機械装置等の調達費、専門家費用などが対象となる場合があります。
一方で、土地や建物などの購入代金や、被承継者へ支払う譲受費用は、原則として補助対象外です。

また、対象経費、契約日、発注日、支払時期などの要件は公募ごとに異なります。
そのため、契約や発注の前に、最新の公募要領と補助対象期間を確認しましょう。

まとめ：事業承継における不動産活用の成功ポイント

不動産を活用した事業承継では、自社株評価や納税資金、資産移転をまとめて検討することが大切です。
ただし、不動産の購入で必ず税負担が下がるわけではなく、取得時期や評価方法、借入金、維持費、売却可能性によって結果は変わります。
また、小規模宅地等の特例や事業承継税制、補助金は要件が細かく、最新情報の確認が欠かせません。

そのため、資産一覧と権利関係を整理し、複数案の税額と資金繰りを比較しましょう。
税理士、不動産、法務、金融の専門家と連携し、節税だけでなく、承継後も事業を安定して続けられる計画を立てることが成功につながります。

不動産会社の事業承継では、後継者への引き継ぎや承継後の経営体制に悩むことがあります。
イエステーションは、不動産売買仲介のノウハウや本部支援を通じて、加盟店の事業運営をサポートします。
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