公開日 2025.05.30 更新日 2025.05.30
不動産の売買や賃貸などを円滑に進めるうえで欠かせないのが「不動産仲介業」です。物件を売りたい・買いたい、借りたい・貸したいという依頼主どうしをつなぐ役割を担い、専門的な知識や経験を活かして契約締結をサポートします。一方で、不動産仲介には売買と賃貸の2種類があり、それぞれ仲介手数料の計算方法やサポート内容が異なる点が特徴です
そこで本記事では、不動産仲介業の仕組みとメリット、そして売買と賃貸の仲介業務の特徴について解説します。さらに媒介契約や仲介手数料の計算方法、フランチャイズの魅力なども取り上げ、不動産仲介業の全体像をわかりやすくまとめました。
不動産仲介業の仕組みとは？
不動産仲介業は、物件の売買や賃貸を希望する人と物件の提供者（売主・貸主）を結びつけるサービスです。仲介業者は契約の成立を支援し、成功報酬として仲介手数料を受け取ります。
売買仲介業の仕組み
売買仲介では、売却希望の物件を所有する売主と、物件を買いたい買主を取り次ぐ形で業務を行います。仲介業者は物件査定から宣伝活動、内覧調整、価格交渉、契約締結補助などの手続きをサポートします。物件が無事に売買契約に至った場合、売買価格に応じて仲介手数料を受け取る仕組みです。
賃貸仲介業の仕組み
賃貸仲介では、貸したい物件を持つオーナー（貸主）と、その物件を借りたい借主をマッチングします。仲介業者は物件情報の公開や内覧調整、契約書類の作成などを行い、成約に至った段階で仲介手数料を受け取ります（ただし地域や契約形態によっては、貸主・借主のどちらか一方、もしくは双方から手数料をもらう場合があります）。
不動産仲介を利用するメリット
不動産仲介は、売主や買主、貸主や借主のマッチングをスムーズに行い、専門的なサポートを提供します。
以下のようなメリットがあります。
- 価格査定や物件情報の提供が正確：仲介業者が相場や市場動向を把握し、適正価格を提示してくれるため、過度な値下げや不当な高値売りを避けられます。
- 交渉を代理で行ってくれる：価格や契約条件の交渉を仲介業者が行うことで、対人関係のトラブルを減らし、スムーズなやり取りを実現します。
- 契約手続きのサポート：契約書の作成や必要書類の準備など、煩雑な手続きを代行または補助してくれるため、ミスや時間のロスを抑えられます。
- 物件情報の収集が効率化：仲介業者のネットワークを通じて幅広い物件情報を得られ、希望条件に合致する物件を効率的に探すことが可能です。
不動産仲介業の業務内容
不動産仲介業には大きく分けて「売買仲介」と「賃貸仲介」があります。それぞれの業務範囲を把握することで、依頼者は適切なサービスを選びやすくなります。
不動産売買仲介業
売買仲介業者は、売却希望者から物件の媒介を受け、買主を探します。具体的な業務は、物件の査定・広告、内覧の手配、価格交渉、契約書作成、決済時の立ち会いなどです。契約成立時には、法律で定められた仲介手数料の範囲内で報酬を受け取る仕組みになっています。
不動産賃貸仲介業
賃貸仲介業者は、貸主から物件の管理や募集を受託し、借主を募集する役割を担います。業務内容としては、物件の宣伝、内覧スケジュールの調整、契約書作成、更新時の手続きサポートなどが挙げられます。賃貸では、契約締結時に家賃の1カ月分（上限）を仲介手数料として支払うケースが一般的です。
売買仲介の特徴
売買仲介は、物件の金額が高額であるため、仲介業者に求められる責任や手続きの複雑さが増します。
また、成功報酬として仲介手数料が大きくなる傾向にあります。
サポートしてもらえる内容
売買仲介業者が行うサポートには、まずは物件の査定と価格設定があります。適正な価格を決めないと、売買が成立しにくくなるため、経験豊富な仲介業者の知識が活きるポイントです。さらに、広告活動や内覧対応、契約締結時の書類作成や手続き補助など、契約のゴールまで多岐にわたるサポートをしてもらえます。
媒介契約の種類
売買仲介には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
- 専属専任媒介：依頼者は自分で買主を探せず、仲介業者1社だけに依頼する形式。
- 専任媒介：仲介業者1社にのみ依頼するが、自分で買主を見つけて契約することも可能。
- 一般媒介：複数の仲介業者に同時に依頼でき、自力で買主を見つけても問題ない。
媒介契約をどの形態にするかによって、営業活動や情報公開の範囲が変わるため、希望の売却スピードや状況に合わせて選びます。
仲介手数料の計算方法
売買仲介の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。一般的な計算式としては「（売買価格×3％+6万円）+消費税」で、例えば3,000万円の物件なら「3,000万円×3％+6万円=96万円+消費税」が上限額となります。
賃貸仲介の特徴
次に、賃貸仲介の特徴を紹介します。
サポートしてもらえる内容
賃貸仲介業者は、まずは物件情報を掲載して潜在的な借主を募集します。問い合わせがあれば内覧を調整し、物件のスペックや周辺環境を案内します。契約時には重要事項説明や賃貸借契約書の作成、敷金や礼金などの受領確認を行い、契約締結までをサポートします。
媒介契約の種類
賃貸仲介の場合、売買のような厳密な媒介契約の分類（専属専任・専任・一般）は法的には必要ありません。ただし、オーナーとの契約形態によっては、他の仲介業者が同物件を扱えない「専任」契約を締結する場合もあります。いずれにしても、契約前にオーナーとの合意内容をしっかり確認することが重要です。
不動産売買と賃貸の仲介手数料
売買と賃貸では仲介手数料の計算方法が大きく異なります。加えて、賃貸の契約形態によっては、貸主と借主のどちらから手数料を受け取るかが変わる場合があります。
売買の仲介手数料
先述のとおり、宅地建物取引業法により上限が定められており、「取引価格×3％+6万円（+消費税）」が通常の上限計算式です。売買金額が高いほど手数料も大きくなるため、不動産仲介業者の主要な収益源の一つとなっています。
賃貸の仲介手数料
賃貸仲介手数料は、宅地建物取引業法により「家賃の1カ月分が上限」とされています。ただし、借主と貸主がどのように支払うかは契約形態や地域慣行によって異なります。一般的には借主が1カ月分の半額から満額程度を支払うケースが多いです。
不動産仲介会社の選び方
売買または賃貸のいずれの場合でも、仲介会社の選び方は成約率やスムーズな契約に大きく影響します。ここでは、売買と賃貸それぞれについてポイントを紹介します。
売買仲介の場合
- 媒介契約の種類：専属専任、専任、一般のどれを選ぶかで業者の対応や責任範囲が異なる。
- 実績や担当者の経験：類似物件の売却実績が豊富な業者ほど、販売ノウハウや提案力が期待できる。
- 販促活動の充実度：インターネット広告やチラシ配布、現地案内など多彩な宣伝手段を活用してくれるかが重要。
賃貸仲介の場合
- 地域特化型か広域型か：地元密着の情報量を重視するか、全国展開のネットワーク力を活かすかを検討する。
- サービスの範囲：物件紹介にとどまらず、引越し支援やインターネット契約など周辺サービスが充実しているか。
- 手数料や更新料：仲介手数料の額や支払いタイミング、契約更新時の対応内容なども事前に確認しておく。
不動産仲介はフランチャイズがおすすめ
不動産仲介を開業する場合や、既存の不動産会社が業務拡大を狙う場合、フランチャイズチェーンへの加盟は一つの有力な選択肢です。
知名度と信頼性を利用できる
フランチャイズに加盟すると、大手ブランドの知名度や信用力を活かせます。顧客が物件を探す際、ネームバリューがある会社を選ぶことが多いため、集客や信頼獲得のハードルが下がります。その結果、より多くの売買・賃貸案件を取り込める可能性があります。
サポート体制が充実
フランチャイズ本部から、営業研修や広告宣伝、ITシステムの提供などのサポートを受けられます。加えて、法改正や契約書類の作成テンプレートなども最新の情報が随時提供されることが多いため、新規参入者でも安心して業務を進められます。
フランチャイズの加盟で不動産仲介業がよりスムーズに
不動産仲介業とは、売買や賃貸における契約の仲立ちを行うサービスであり、物件所有者と利用希望者のマッチングから契約手続きのサポートまで、幅広い業務を担います。売買と賃貸で手数料や契約形態が異なること、仲介業者を選ぶ際にはサービス範囲や実績、広告手法を確認することが大切です。
さらに、これから不動産仲介に参入しようと考えている場合は、フランチャイズ加盟も有効です。大手ブランドの知名度やサポート体制を活用し、集客力の向上や業務効率化を図ることができます。もし不動産仲介を検討する際は、ぜひこうしたポイントを参考に、自分のニーズに最適な方法を選んでみてください。
不動産フランチャイズならイエステーション
